Moja racja jest mojsza. Kto ma rację w sporze KS Czarni ze Spółdzielnią Projektant?

Zaczijmy od przypomnienia sobie wspomnianego fragmentu filmu "Dzień Świra"

Są spory, w których od pierwszej chwili wiadomo, że nie chodzi już tylko o sam problem, ale o to, kto pierwszy narzuci własną wersję wydarzeń. Tak właśnie wygląda konflikt między KS Czarni Rzeszów a Spółdzielnią Mieszkaniową „Projektant”. Klub mówi o nagłym odcięciu od wjazdu, spółdzielnia odpowiada, że niczego nie odcina, bo umowny dojazd pozostaje otwarty. I to już wystarczy, by zobaczyć, że obie strony grają nie tylko o teren, lecz także o interpretację całej sytuacji.

Pierwszy punkt odniesienia daje sama umowa. Z udostępnionych dokumentów wynika, że dojazd został wskazany w załączniku graficznym, a zmiana sposobu korzystania z terenu wymaga aneksu. To ważne, bo od tej chwili nie chodzi już o to, co przez lata było wygodne, tylko o to, co zostało naprawdę zapisane. Prawo dzierżawy nie nagradza pamięci ani przyzwyczajenia, tylko konkretny zapis.

Dopiero na tym tle widać różnicę między obiema narracjami. Klub buduje opowieść o wieloletnim korzystaniu z przejazdu i o nagłym pogorszeniu warunków funkcjonowania obiektu. Spółdzielnia mówi językiem formalnym: był jeden uzgodniony dojazd, reszta nie została zalegalizowana. I właśnie dlatego spór jest tak ostry. Nie dlatego, że ktoś nie zna przepisów, ale dlatego, że każda ze stron inaczej rozumie to, co przez lata uchodziło za stan normalny.

Tu pojawia się najbardziej niewygodna część całej historii. Umowa została zawarta na bardzo korzystnych warunkach i obowiązuje od lat, więc trudno wykluczyć, że wcześniejszy zarząd spółdzielni patrzył na praktykę bardziej pobłażliwie niż obecny. Jeśli tak było, klub mógł uznać, że dodatkowe wjazdy są czymś zaakceptowanym, nawet jeśli nie ma na to aneksu. Nowy zarząd najwyraźniej postanowił wrócić do litery dokumentu, a to zawsze boli bardziej niż sam zapis, który nagle zaczyna być egzekwowany.

W tym sensie emocje klubu są zrozumiałe, choć nie muszą oznaczać racji. Gdy ktoś przez lata działa w przekonaniu, że pewne rzeczy są po prostu „dogadane”, a potem słyszy, że liczy się wyłącznie papier, ma prawo poczuć się potraktowany brutalnie. Tyle że prawo cywilne nie zna kategorii „przecież tak robiliśmy od zawsze”. Jeśli nie ma aneksu, to nie ma zmiany. Reszta to tylko narracja, mniej lub bardziej wygodna. Dlatego analizując ta sprawę prosiłem klub o przesłanie umowy. Klub zasłonił się analizami prawnymi, na szczęście spółdzielnia udostępniła część dokumentów.

I tu dochodzimy do sedna, które najłatwiej przeoczyć, bo ginie pod medialnym hałasem. Ten spór nie dotyczy wyłącznie dojazdu. Dotyczy też tego, czy po latach łatwej współpracy jedna strona próbuje dziś odzyskać przewagę, zmienić układ sił albo po prostu przypomnieć, kto jest właścicielem terenu. Tego publicznie dowieść nie trzeba, ale łatwo to dostrzec między wierszami, zwłaszcza gdy umowa była wyjątkowo korzystna i przez długi czas nikt nie chciał jej ruszać.

Najrozsądniejsze rozwiązanie jest banalne: jeśli klub chce mieć więcej dojazdów, powinien formalnie negocjować zmianę umowy. Jeśli spółdzielnia chce większej kontroli nad terenem, bezpłatnego udostępnienia go mieszkańcom, czy wyższej opłaty czynszu dzierżawy, powinna to powiedzieć wprost i bez teatralnych ruchów. Bo w sporach takich jak ten najgorsze jest nie to, że strony się nie zgadzają, tylko to, że każda próbuje udawać, iż chodzi o coś zupełnie innego.

A chodzi o bardzo prostą rzecz: kto ma prawo korzystać z gruntu, na jakich zasadach i czy dawna swoboda rzeczywiście może trwać wiecznie. W tym sporze odpowiedź brzmi raczej: nie może. I właśnie dlatego, mimo całej otoczki, bliżej racji jest tej stronie, która trzyma się umowy, a nie wspomnień o tym, jak było wygodniej.