Sporu o Resovię ciąg dalszy - opinia Andrzeja Deca

Stan faktyczny jest dzisiaj taki. Sporny teren objęty jest starym planem zagospodarowania, który nie podoba się nikomu: ani właścicielowi terenu, ani radnym. Przedstawiony Radzie dwa lata temu projekt nowego planu nie został przez Radę uchwalony, ponieważ choć spełniał oczekiwania inwestora, ale był zły z punku widzenia interesu społecznego. W szczególności wprowadzał na tym terenie tzw. strefę śródmiejską, która umożliwiłaby radykalne zintensyfikowanie zabudowy.

Tymczasem celem i sensem strefy śródmiejskiej jest umożliwienie uzupełniania plomb w centrach miast, aby powstała ładna śródmiejska zabudowa. Ponieważ tam nie da się już spełnić wymagań odnośnie nasłonecznienia, czy wystarczającej liczby miejsc parkingowych, te wymagania się obniża. To oznacza, że status strefy śródmiejskiej mogą uzyskać niektóre obszary już zainwestowane, gdzie trzeba uwzględnić zaszłości, czy jakieś specyficzne uwarunkowania. Zaś projektowanie zabudowy w pustym terenie z od razu zaniżonymi wskaźnikami, to działanie wręcz antyspołeczne.

Mimo to, wytyczne, jakie Rada sformułowała, nadal tę strefę dopuszczają. A to tylko ona pozwala obniżyć współczynnik liczby miejsc parkingowych przypadających na jedno mieszkanie z 1,2 (jak wynika ze studium) na 1,0.

Dodatkowym handicapem dla inwestora wynikającym z wprowadzenia tej strefy jest ograniczenie wymagań odnośnie czasu nasłonecznienia. Inwestor może go bowiem zmniejszyć o połowę. Czyli:

• place zabaw mogą mieć ten wymagany czas nasłonecznienia zmniejszony z 4 do dwóch godzin


• mieszkanie jednopokojowe może nie mieć żadnego nasłonecznienia


• w pozostałych mieszkaniach nasłonecznienie musi mieć przynajmniej jeden pokój, lecz przez 1,5 a nie 3 godziny.

Podczas dyskusji na sesji Robert Kultys podnosił, że problem nasłoneczniania może dotyczyć co najwyżej kilku, kilkunastu mieszkań, bo podniesiona do 20 m trybuna stadionu tylko taką niewielką liczbę mieszkań może przesłonić. Jest to argument bałamutny, bowiem strefa umożliwi przede wszystkim zwiększenie wzajemnego przesłaniania przez budynki inwestora (a może także budującego po sąsiedzku Hartbexu). Zaś trybuna, jeśli stosownie do naszych oczekiwań odsuniemy linię zabudowy, rzeczywiście niewiele zasłoni. Zupełnie kłamliwy jest argument, iż w tym przypadku "strefa śródmiejska w ogóle nie dotyczy kwestii parkingowych, bo te są na sztywno zapisane". Nie wiem, gdzie miałyby być zapisane, ale wiem na pewno, że w żadnym planie: ani obecnym, ani nowym bez wprowadzenia strefy, zapisać się takiego wskaźnika nie da.

I kolejna rzecz. Wprowadzenie wskaźnika intensywności zabudowy na poziomie 7,5, po uwzględnieniu zmiany sposobu jego liczenia, faktycznie odpowiada wskaźnikowi, który był w obowiązującym planie (6,0), ale przecież nigdzie nie jest powiedziane, że musimy się do tego stosować. Podobnie rzecz się ma z pozostałymi parametrami. Wszak trendy, okoliczności i oczekiwania społeczne się zmieniły i powinniśmy się czuć zobowiązani do nowego spojrzenia na zaplanowanie tamtego obszaru. Tym bardziej, że to naszym - radnych - zadaniem jest troska o mądre zaplanowanie przestrzeni, a także o to, by nie powstawały mieszkania, bloki czy osiedla - potworki. Bo twierdzenie, że ludzie byle jakich mieszkań nie kupią, jest w tym przypadku oderwane od realiów.

Nie ulega wątpliwości, że inwestorowi najbardziej zależy na zbudowaniu jak największej liczby mieszkań na niewielkiej w sumie powierzchni, bo na liczbie mieszkań najlepiej się zarabia. Jednak nie może się to odbywać kosztem przyszłych mieszkańców tych bloków, jak i szerszego otoczenia, a osiedla Kmity przede wszystkim, bo gdzieś te dodatkowe samochody trzeba będzie upchnąć.

Dlatego wraz z kolegami z Koalicji Obywatelskiej ciągle mamy nadzieję, że ostateczny efekt prac planistycznych uwzględni te, nie tylko przez nas formułowane, zastrzeżenia i ostatecznie powstanie piękna architektura w przyjaznej przestrzeni. Co jest tym bardziej możliwe, że znawcy przedmiotu mówią, iż znaczące ograniczenie intensywności zabudowy tego kwartału i tak jeszcze zapewni godziwy zysk z inwestycji.

Redakcja przypomina, że za uwzględnieniem wniosków klubu radnych KO głosowali:
Andrzej Dec KO
Marcin Deręgowski KO
Mateusz Maciejczyk KO
Anna Skiba RR
Wiesław Ziemiński KO

Zapraszamy do dyskusji pod artykułem.